Éco-prêt à taux zéro - Un emprunt digne d'intérêt

[Micka]

Profiter de l'éco-prêt à taux zéro pour financer la rénovation énergétique de son logement et faire baisser ses factures, l'idée est séduisante... à condition de trouver des professionnels compétents. Que Choisir fait le point.

Votre facture de fioul, d'électricité ou de gaz vous affole, la chaudière est hors d'âge, les convecteurs ressemblent à des grille-pain, l'isolation de la toiture remonte à une vingtaine d'années ou n'a jamais été faite, il fait froid dès qu'on s'approche des fenêtres ? Voilà autant de bonnes raisons de profiter de l'éco-prêt à taux zéro pour réduire les consommations d'énergie de votre logement. Il fait à coup sûr partie de ce que les experts appellent « les passoires thermiques ». Sans même procéder à un diagnostic, on peut affirmer que son classement énergétique est très médiocre. En cas de vente ou de mise en location, il sera classé en F ou G, ce qu'il y a de pire, sur l'étiquette énergie exigée. Avec des travaux, il peut consommer beaucoup moins.

L'éco-prêt à taux zéro a été créé pour les financer. L'obtenir n'est pas toujours facile, vos nombreux témoignages le prouvent. Entre les refus clairs et nets et les dossiers bloqués, c'est une vraie course d'obstacles. Son lancement à grands renforts de publicité par les pouvoirs publics au printemps dernier y est pour quelque chose. Les demandes ont afflué alors que les conseillers bancaires n'avaient reçu aucune instruction. Depuis, les décrets et les arrêtés sont parus, les banques ont signé des conventions avec l'État, elles n'ont plus aucune excuse. L'accueil devrait donc devenir plus compréhensif. C'est l'occasion de sauter le pas si votre habitation date d'avant 1990. D'autant que l'éco-prêt est souvent cumulable avec le crédit d'impôt, ce qui allège le coût d'investissement. Quand on peut trouver une entreprise compétente, c'est une opportunité à saisir pour améliorer son confort et valoriser son patrimoine.

Pour quel logement ?

Il doit avoir été construit et achevé avant le 1er janvier 1990 et être habité comme résidence principale. Peu importe, en revanche, qu'il soit occupé par le propriétaire ou par un locataire. En cas de location, les travaux sont à la charge du propriétaire.

Les travaux peuvent être effectués dans un logement qui n'est pas encore utilisé comme résidence principale, qu'il soit vide ou occupé par intermittences, mais à une condition précise : il doit devenir résidence principale dans les six mois qui suivent la clôture du dossier de prêt, soit au plus tard deux ans et demi après l'offre de prêt de la banque (voir « Délai » ci-après).

La notion de résidence principale a son importance. Le logement doit être occupé à ce titre pendant toute la durée du prêt. S'il change d'affectation en cours de remboursement, le capital restant dû doit être remboursé sans délai. Si le logement est vendu pendant la durée du prêt, le capital restant dû devra également être remboursé sans attendre.

Et les copropriétés ?

L'éco-prêt est destiné à l'habitat individuel mais aussi aux logements situés en copropriété. Chaque copropriétaire peut en bénéficier pour des bouquets de travaux, même s'ils sont entrepris sur les équipements et les parties communes par la copropriété. Mais c'est évidemment plus complexe qu'en maison individuelle. Avant d'engager des travaux pour réduire la consommation d'énergie d'une copropriété, il est indispensable de faire réaliser un bilan énergétique de l'immeuble. C'est un sujet à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette étude thermique permettra de cerner les travaux les plus pertinents. L'isolation par l'extérieur est une opération très efficace, elle est d'ailleurs devenue la règle pour les immeubles HLM. Autres travaux prioritaires : le changement de fenêtres si elles sont en simple vitrage, un système de chauffage plus performant.

Comment fonctionne l'éco-prêt ?

Plafond de ressources. L'éco-prêt est accordé sans condition de ressources. Ce qui est soumis à plafond de ressources, c'est le cumul éco-prêt et crédit d'impôt.

Modalités. Le remboursement de l'éco-prêt se fait par mensualités fixes. Leur montant total doit correspondre exactement à la somme prêtée. Logique puisqu'il s'agit d'un prêt à taux zéro, sans frais de dossier, sans frais d'expertise et sans intérêts. Cela dit, les banques ne vous font pas vraiment de cadeau, car c'est l'État qui leur verse des intérêts.

Délai. Une fois l'éco-prêt accordé, le bénéficiaire dispose de deux ans pour faire effectuer les travaux. Il faut, en revanche, éviter de les anticiper. Ils ne doivent démarrer qu'une fois l'offre de prêt reçue.

Les montants empruntables

Le montant maximal est de 20 000 euros si le bouquet de travaux comprend deux catégories d'intervention, de 30 000 euros s'il en comprend trois. Il n'existe pas de montant minimal.

Le plafond de 30 000 euros englobe également les travaux d'amélioration du niveau de performance énergétique du logement. Cette possibilité concerne surtout la génération des logements réputés les plus énergivores, ceux qui ont été construits entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990. Il est alors impératif de passer par un bureau d'études thermiques. C'est lui qui va définir les travaux les plus adéquats pour descendre à une consommation énergétique maximale de 150 kWh/m2/an (si le logement était à plus de 180) ou à 80 kWh/m2/an (si la consommation avant travaux était inférieure à 180 kWh/m2/an). Ce dispositif se révèle bien adapté aux copropriétés.

Par ailleurs, un logement n'a droit qu'à un seul éco-prêt, et ce, même si le montant maximal n'est pas demandé. C'est pourquoi il vaut mieux viser la rénovation énergétique la plus complète possible en entreprenant un maximum de travaux efficaces.

La durée du prêt

Elle est fixée à 10 ans mais peut être étendue jusqu'à 15 ans si la banque l'accepte pour minimiser les mensualités de remboursement. Mais inutile de rêver, comme le gouvernement a laissé le libre choix aux banques sur ce point, les chances d'obtenir ce délai de 15 ans sont plutôt minces. La durée de 10 ans peut également être réduite à la demande de l'emprunteur, avec une durée minimale de 3 ans.

Assurance ou pas ?

Est-il nécessaire de prendre une assurance décès-invalidité, perte d'emploi et incapacité de travail ? Ce n'est pas une obligation, ces assurances sont facultatives pour l'éco-prêt à taux zéro. Si la banque que vous consultez veut vous l'imposer malgré votre refus, contactez la concurrence. D'autant qu'avec ces assurances, on ne pourra plus vraiment parler de taux zéro, car on peut approcher le 2 %.

À quelles banques s'adresser ?

Seules les banques ayant signé une convention avec l'État distribuent l'éco-prêt. En fait, tous les grands réseaux s'y sont mis, de plus ou moins bon gré. La Banque populaire a été la première à délivrer des prêts au printemps. Depuis, la concurrence a suivi. Dans les agences, l'accueil est très variable. Il faut dire à la décharge des banques que les derniers textes d'application sont parus cet été et que les questions en suspens étaient nombreuses. Le ministère y apporte des réponses au coup par coup, mais c'est autant de demandes mises en attente. Le fait que ce prêt soit moins rémunérateur que d'autres explique aussi que bien des conseillers traînent les pieds.

L'éco-prêt peut-il être refusé ?

Oui, pour évaluer la solvabilité de l'emprunteur, la banque se base sur les critères qu'elle applique pour octroyer un prêt classique. Revenus, endettement, âge, notamment, sont pris en compte. Elle peut, en outre, trouver des prétextes pour essayer de placer un autre type de prêt qui lui rapporte plus. Si vous n'êtes pas surendetté (car le surendettement est un motif légitime de refus), n'hésitez pas à faire pression pour obtenir l'éco-prêt en menaçant de fermer vos comptes et de changer d'établissement. Surtout si l'on vous a refusé un éco-prêt en invoquant votre âge ou votre situation financière tout en vous proposant un autre prêt à 5 % ou plus !

Pour être acceptée, la demande de prêt doit être bien ficelée. La banque ne vérifie pas la pertinence des travaux, ce n'est pas son métier, mais elle s'assure que toutes les cases du dossier sont cochées comme il convient. Demandez des devis précis et détaillés aux entreprises. Elles disposent des formulaires types qui doivent être remplis avec le plus grand soin.

Peut-on cumuler éco-prêt et crédit d'impôt ?

Oui, sous conditions de ressources. Le cumul éco-prêt et crédit d'impôt dit de développement durable est réservé aux ménages qui ont déclaré au maximum 45 000 euros de revenus deux ans avant de solliciter un éco-prêt (revenus de 2007 s'il est demandé avant ce 31 décembre). Ce cumul est très intéressant. Une chaudière bois ou un poêle à granulés peuvent ainsi être financés par l'éco-prêt tout en bénéficiant de 40 % de réduction (jusqu'à fin 2009, 25 % ensuite), un chauffe-eau solaire de 50 %, une chaudière gaz à condensation et les travaux d'isolation (isolant et main-d'oeuvre compris) de 25 %. Mais attention, cette possibilité de cumul prendra fin le 1er janvier 2011. Pour en profiter, il importe de réfléchir aux travaux dès maintenant et de souscrire l'éco-prêt au plus tard en 2010. Si le projet comporte une installation de chauffage bois, il est même préférable de conclure avant ce 31 décembre pour disposer du crédit d'impôt de 40 %, il tombe en effet à 25 % dès le 1er janvier 2010.

Le cumul est impossible au-delà de 45 000 euros de revenu fiscal. Néanmoins, les ménages aux revenus supérieurs peuvent bénéficier à la fois de l'éco-prêt et du crédit d'impôt s'ils ne concernent pas le même type de travaux. Le crédit d'impôt doit s'appliquer à des équipements autres que ceux financés par l'éco-prêt. Par exemple, il peut s'agir d'un chauffe-eau solaire qui viendrait s'ajouter au bouquet de travaux comprenant l'isolation renforcée de la toiture et le changement des vieilles fenêtres, ou l'isolation et l'installation d'une chaudière à condensation.

Attention cependant, les pouvoirs publics ont compliqué les choses à loisir. Les exigences techniques minimales des équipements donnant droit à l'éco-prêt et au crédit d'impôt diffèrent. Pour les chaudières, le crédit d'impôt s'applique aux seuls modèles à condensation, c'est logique puisque ce sont les plus performants, mais l'éco-prêt finance aussi les chaudières basse température en logement collectif. Le crédit d'impôt ne s'applique plus aux pompes à chaleur air/air (les climatiseurs réversibles), alors que l'éco-prêt en accepte certaines. Des incohérences dont on se passerait volontiers...

Des prêts complémentaires

Il est possible de cumuler éco-prêt à taux zéro et éco-prêt adossé au livret de développement durable (LDD). L'éco-prêt LDD existe depuis que le Codevi a été transformé en livret de développement durable. Les banques doivent le proposer à un taux préférentiel pour financer les travaux d'économies d'énergie s'ils correspondent aux critères du crédit d'impôt. Cet éco-prêt est accordé sans plafond de ressources et il n'est pas nécessaire de posséder un LDD pour y avoir droit. Son taux est toujours inférieur à celui des prêts classiques mais il varie d'une banque à l'autre et il y a des frais de dossier. Il est donc moins intéressant que l'éco-prêt mais peut venir en complément si les dépenses prévues excèdent le plafond de 20 000 ou 30 000 euros.

L'Anah (Agence nationale d'amélioration de l'habitat) propose une éco-subvention destinée aux propriétaires occupants aux revenus modestes. Elle peut être associée à l'éco-prêt et le cumul avec le crédit d'impôt est aussi possible. Elle concerne les logements de plus de 15 ans et vise tout particulièrement le parc d'avant 1975, le plus mal isolé. Elle représente 20 à 35 % du montant total des travaux de rénovation thermique pour des devis compris entre 1 500 et 13 000 euros, elle est versée à 70 % au démarrage des travaux. Son octroi est évidemment soumis à plafond de ressources : 17 723 euros pour une famille de 4 personnes (22 220 euros en Île-de-France) pour une prise en charge de 35 %, 23 040 euros pour une prise en charge à 20 % (33 300 euros en Île-de-France). Une prime supplémentaire de 1 000 euros est accordée pour les équipements les plus performants. Le solde des travaux peut être financé par l'éco-prêt à taux zéro. Inutile de traîner quand on peut bénéficier de ce dispositif, l'éco-subvention existe à coup sûr jusqu'à fin 2010, ensuite c'est l'inconnu.

Travaux
L'éco-prêt pour quelles interventions ?
Isoler sa toiture ne suffit pas pour avoir droit à l'éco-prêt même si c'est fondamental pour les économies d'énergie, changer ses fenêtres ou sa chaudière non plus. Pour l'une ou l'autre de ces interventions, il existe d'ailleurs le crédit d'impôt. L'éco-prêt est beaucoup plus ambitieux, il vise une réduction significative et même spectaculaire de la facture énergétique du logement. Pour y parvenir, il impose un « bouquet de travaux » associant plusieurs mesures complémentaires et cohérentes.
Les « bouquets » de travaux
Les travaux doivent entrer dans un cadre bien précis, il faut opter pour deux ou trois interventions parmi les suivantes : isolation de la toiture ; isolation des murs ; remplacement des fenêtres et portes-fenêtres (et, en prime, des portes d'entrée si on le souhaite) ; installation ou remplacement d'un système de chauffage et/ou de production d'eau chaude ; chauffage bois ou solaire ; chauffe-eau solaire.
Les équipements et les matériaux doivent répondre à des exigences techniques minimales pour entrer dans l'éco-prêt, veillez à ce que les entreprises les respectent. Même chose pour les travaux : l'isolation des toitures concerne la totalité de la toiture, l'isolation des murs au moins 50 % de la surface totale de murs donnant sur l'extérieur, le remplacement des parois vitrées au moins la moitié des fenêtres et portes-fenêtres.
Les plus efficaces
L'éventail des travaux réalisables est donc assez large, il faut choisir car tous ne se valent pas en termes d'efficacité énergétique. Il importe évidemment de miser sur ceux qui réduisent le plus les consommations.
Avant tout, l'isolation des combles
L'opération prioritaire entre toutes pour réduire sa facture de gaz, de fioul, de bois ou d'électricité, c'est l'isolation. Celle des combles avant tout. C'est en effet par les toits que s'échappe 30 % de la chaleur du logement. En plus, c'est une opération relativement simple comparée à l'isolation des murs, et beaucoup moins onéreuse. Dans les espaces info énergie, c'est d'ailleurs la recommandation numéro un. Mais tant qu'à isoler, il faut le faire bien et poser 30 cm d'isolant, sous toiture en laissant un vide d'air si les combles sont habités ou régulièrement visités, sur plancher s'ils sont inutilisés. Optez pour un isolant haute densité, le bas de gamme est un mauvais calcul, il va s'affaisser. Pour une efficacité optimale, la pose doit être très soignée, car la moindre infiltration d'air diminue les performances de l'isolation. Lésiner sur l'épaisseur d'isolant serait une grave erreur, ce qui coûte le plus cher c'est la pose et la main-d'oeuvre. Aussi, mieux vaut profiter de l'intervention pour réaliser la meilleure isolation possible, y compris en renonçant à l'isolant écologique plus onéreux si ce choix impose de limiter l'épaisseur. Comptez environ 20 euros/m2 sur plancher, 40 à 45 euros/m2 sous toiture.
Puis, l'isolation des murs...
Pour réduire sa consommation de chauffage, la deuxième opération à faire, c'est l'isolation des murs. Après la toiture, ils sont les grands responsables des pertes de chaleur (25 %). L'affaire est malheureusement plus délicate et plus coûteuse. Isoler par l'intérieur diminue l'espace vital puisqu'il faut poser une épaisseur de 20 cm d'isolant pour que ce soit très efficace, 15 cm étant vraiment un minimum. De plus, l'isolation intérieure impose de déplacer les radiateurs, les raccordements, les prises électriques, puis de refaire la décoration. C'est assez compliqué et le résultat ne sera jamais optimisé. Le plus efficace, c'est l'isolation par l'extérieur. Elle préserve l'espace habitable, elle isole beaucoup mieux, permet de rester chez soi sans vivre dans un chantier et protège de la surchauffe en été. En revanche, elle est plus coûteuse et c'est encore une nouveauté pour de nombreux professionnels du bâtiment habitués à l'isolation intérieure. Renseignez-vous localement pour trouver une entreprise compétente en la matière et ne pas avoir à jouer les cobayes. Pour limiter les coûts, le polystyrène ou la laine de verre font l'affaire sur des murs en parpaing, inutile d'opter pour la ouate de cellulose ou la fibre de bois, certes plus écologiques mais plus onéreuses. Si votre pavillon a besoin d'un ravalement de façade, l'isolation par l'extérieur est une opportunité à ne pas manquer. Le bardage bois ou les parements n'ont rien d'un impératif, l'enduit convient sur les murs qui ne sont pas exposés aux risques de dégradation (à éviter sur une façade qui donne directement sur rue). Comptez de 80 à 180 euros/m2 selon les isolants et le type de revêtement. Si l'isolation par l'extérieur est impossible pour des raisons architecturales ou trop coûteuses, faites au minimum l'isolation par l'intérieur des murs exposés au nord et aux vents.
... ou le changement de fenêtres
L'isolation des murs coûte cher, le remplacement des fenêtres aussi, il est donc nécessaire de choisir en cas de budget limité. Le gain énergétique se révèle toujours supérieur avec l'isolation des murs par l'extérieur mais le changement de fenêtres peut devenir prioritaire quand le logement est équipé de simple vitrage. Le gain en confort est en effet très appréciable, les zones froides et la condensation disparaissent. S'il s'agit en revanche de remplacer du double vitrage standard par du vitrage à isolation renforcée, l'investissement ne se rentabilisera pas par la réduction des consommations, mieux vaut consacrer le budget à l'isolation des murs.
Pas d'isolation sans ventilation
L'isolation sans ventilation transforme le logement en caisson étanche, c'est très mauvais, les moisissures se développent, l'air est pollué. L'installation d'une VMC est indispensable s'il n'y en a pas. Elle peut être financée par l'éco-prêt en complément des travaux d'isolation ou de chauffage. L'idéal serait la ventilation double flux qui préchauffe l'air entrant mais son coût est élevé.
Enfin, le chauffage
C'est une fois qu'on a très bien isolé les combles et si possible les murs qu'on peut penser au chauffage. Remplacer la vieille chaudière ou passer du fioul au bois avant d'avoir isolé est une grave erreur, les nouveaux matériels seront surdimensionnés et ne fonctionneront pas au mieux. Mais tout autant que le nouvel équipement de chauffage, c'est sa régulation et sa programmation qui font faire des économies en ajustant son fonctionnement au strict besoin des occupants (température réduite pendant les absences, diminution la nuit...), ne négligez pas ces postes. La chaudière à condensation gaz est une bonne option si le réseau de gaz naturel dessert le logement. En chauffage bois, misez sur les appareils au rendement élevé (+ de 80 %) et sur un installateur compétent. Notre test sur les poêles à granulés a démontré l'importance capitale du réglage. Le chauffe-eau solaire est un investissement rentable, sous réserve que les panneaux puissent être bien orientés sur le toit, au sud et sans ombre.
Main-d'oeuvre et travaux annexes
Contrairement au crédit d'impôt qui concerne le seul coût de l'équipement (hors isolation), l'éco-prêt couvre la totalité des dépenses induites par les travaux : les équipements, la main-d'oeuvre, l'installation d'une ventilation, le tubage d'un conduit de fumée, les travaux annexes de raccordement, d'électricité, de plâtre ou de peinture s'ils sont imposés par les interventions, l'étude thermique quand elle est nécessaire, le ravalement de façade en cas d'isolation par l'extérieur. Les volets peuvent même être inclus dans le financement s'ils sont liés au remplacement des fenêtres.
Direction l'espace info énergie
Avant de finaliser votre projet et de signer, adressez-vous à l'espace info énergie le plus proche de chez vous. Ces centres d'information ont été créés par l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) en partenariat avec les collectivités locales. Leurs conseillers énergie sont indépendants de toutes les filières professionnelles, contrairement aux techniciens qui assurent le diagnostic économies d'énergie Dolce Vita de Gaz de France ou l'Objectif travaux d'EDF. Les espaces info énergie vous renseignent objectivement, et gratuitement, sur la meilleure façon de faire des économies d'énergie en fonction de votre logement. C'est ensuite que la galère commence. Attention au choix des entreprises. Comme pour le crédit d'impôt, les commerciaux à l'affût de l'argent facile à gagner arrivent sur le marché. Qu'il s'agisse d'entreprises ou de bureaux d'études thermiques, adressez-vous à des sociétés installées localement et en mesure de fournir des références de chantiers.
Trouver un professionnel
Le professionnel qui a une vue complète sur les travaux les plus pertinents à faire relève aujourd'hui de la mission quasi impossible, c'est le principal écueil du dispositif éco-prêt. « Il n'existe pas, pour l'instant, en France de marché structuré capable de répondre efficacement à la demande de rénovation thermique, déplore Olivier Sidler, spécialiste de l'efficacité énergétique et directeur du bureau d'études Enertech. Les particuliers sont obligés de contacter plusieurs entreprises, généralement pas coordonnées entre elles, qui prescrivent parfois des travaux contradictoires et qui pratiquent souvent des prix exorbitants, pas adaptés à ce marché naissant. » Le concept d'éco-artisan, celui de rénovateur thermique commencent à émerger, mais il est impossible de juger de la pertinence de ces qualifications, elles démarrent tout juste. Les prix sont très variables, faites établir deux ou trois devis pour le même type de travaux avant de conclure. Le tarif le plus bas est tentant mais pas toujours le plus intéressant. Vérifiez bien les prestations proposées, les caractéristiques des matériaux et des équipements, l'inclusion des travaux annexes et de remise en état.

Source : UFC Que Choisir

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